（编写：王砚峰、叶红；责任编辑：王砚峰）
经济热点分析
V型反转的房地产市场能否持久？
2009年的房地产市场，走出了一轮典型的V型反转走势。年初的时候，曾有著名学者预言，2009年将成为真正的消费者主导的市场，房价将下跌20%，整个社会对房地产市场的预期也几乎无一例外地低调处理。但是在2009年即将结束的时候，面对房地产市场屡创新高的走势，跌破在地的眼镜俯拾皆是：2009年第一季度，房产市场的“小阳春”还在让我们对房产市场的复苏将信将疑，到了第二季度， 不断飙升的房价引来一片惊呼，到第三季度，人们对房地产“泡沫化”的担忧与日俱增。临近年末，楼市已进入“恐慌购买”期，每天在京城各房屋中介的签约台前和各城区的房产交易大厅，每个周末的新盘现场，拥挤的购房者，脸上或多或少都带着一丝疑惑、一丝无奈，还有些许“壮士断腕”的果决。那么，实现了V型反转的房地产市场未来将如何运行呢？
2009年房地产市场的V型反转
纵观2009年房地产市场的总体走势，呈现典型的V型反转型态，根据国家统计局的数据，反映房地产市场整体状况的全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）在2009年3月达到94.74点，成为2007年11月该指数到达顶点后一路下滑的谷底，其后该指数逐月回升，到2009年10月回升到为102.03。
从房地产市场的主要指标来看，2009年呈现显著的前低后高态势。一季度，全国完成房地产开发投资4880亿元，到10月份累计达到了28440亿元；一季度，房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，到10月份达到28.83亿平方米；一季度，房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，到10月份达到24072万平方米；一季度，全国商品房销售面积和总额为11309万平方米和5059亿元，到10月份达到66369万平方米和31529亿元。而2008年全年的商品房销售面积仅为65969亿平方米，销售总额为25068亿元，2007年全年的商品房销售面积为77354亿平方米，销售总额为25566亿元。仅商品房销售一项，2009年前10月已全面超过前两年的全年水平。如北京市，据报道，截至11月15日，北京二手房市场累计成交量达到21.55万套，这一数据已经接近2006年至2008年三年的总和。
资料来源：中经数据
销售火爆的背后是飞速上涨的房价。2009年3月，国家统计局公布的70个大中城市房屋销售价格指数同比为下降1.3%，此后逐月回升，到6月份开始变负为正，7月份为1.0%，8月份为2.0%，9月份为2.8%，10月份为3.9%，回升势头明显。而北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨更为凌厉。
2009年，中国房地产市场先抑后扬，其背后的推手是什么？
是什么让2009年房地产市场的回升如此凌厉？
宏观经济复苏促进房地产迅速回升
随着宏观经济紧缩程度逐步减轻，回稳中渐呈复苏迹象，今年前三季度，GDP同比增速为7.7%，其中第三季度达到了8.9%，全年“保8”无虞。在政府四万亿投资政策的激励下，1-10月份，城镇固定资产投资150710亿元，同比增长33.1%，比上年同期加快5.9个百分点。 物价下行压力减小，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格（PPI）下降幅度收窄，1-10月份，CPI降幅为1.1%，PPI降幅为6.4%，与年初相比已有相当改善。大宗商品和资产价格止跌回升，通货膨胀预期隐现。宏观经济的企稳促使房地产市场的调整随即中断，并快速反弹。
在金融市场运行方面，货币信贷增长迅速，资本市场明显回暖，流动性供给充足。货币信贷快速增长，根据人民银行的数据，10月末，金融机构本外币各项贷款余额为41.75万亿元，同比增长34.52%，本外币各项贷款增加9.71万亿元。存贷款利率维持低位水平，其中按揭5年以上利率为5.94%，并享受7折优惠，折算后为4.158%。在宽松的货币信贷政策鼓励下，住房市场价量急速反弹。
政策、需求和预期是推动房地产市场上涨的“三驾马车”
有分析指出，从1998年开始到2007年，房地产业作为国民经济的支柱产业的地位从未动摇过。据相关数据显示，房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升到2007年的27.49%，平均达到了21.76%。2009年上半年，商品房销售对地方GDP的总贡献率，北京、上海均超过20%，其他一些省市也在10%以上。而近年来，房地产对地方财政的贡献率已经达到了40-60%。如此来看，在金融危机背景下亟需“保8”的中国经济来说，维护房地产业的稳定，其重要性就不言而喻。因此，从2008年9月底开始，中央连续推出房地产市场的稳定措施，地方政府的救市举措更是花样繁多、层出不穷。
随着减免税费、降低按揭等政策的出台和落实，2009年春节过后，被压抑了几个月的购房需求逐渐复苏，购房的刚性需求率先按耐不住，开始试探性入市，随后在人们还在质疑房市“小阳春”是否存在的时候，房价却已经在人们的犹豫之中迅速回升，这其中，宽松的房地产政策起到了稳定人心的作用，刚性需求成为房地产市场发展的基础，而实体经济恢复的相对缓慢使一部分投资需求转向房地产市场，从而推动其迅速反弹。随着资产价格和燃油等大宗商品价格的不断上涨，通胀预期进一步推高购房者的购买欲望。统计数据清楚地反映了2009年房地产市场前后对比的巨大变化：1-10月，个人按揭贷款已经达到6163亿元，比上年同期增长了119.7%，而今年1-2月，个人住房按揭贷款仅为532亿元，同比负增长，特别是2009年2月，据估计个人按揭贷款不足120亿元。
由于诸多房地产相关的优惠政策的暂定执行期截至2009年12月31日。各地购房者为赶上贷款优惠和免税的“政策末班车”，在2009年的最后几个月里争相出手，使北京、上海、深圳等房地产热点城市出现了集中成交的景象，经常出现房屋刚刚挂牌出售就被立即抢购的事例。
政策、需求和预期，以上这三股合力使房地产市场在很短的时间内迅速恢复了热度，并使房价继续超越2007年创下的高点。
供需失衡使房价扶摇直上
2009年，由于2008年房地产市场的低迷，多数房地产企业将重点放在了消化库存上，据国家统计局的信息，至2009年三季度，各地住宅存量大幅下降，北京、上海、广州等地住宅存量已接近近年来最低水平。
而从房地产业的主要生产要素——土地来看，为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模较2008年增加16.7%。然而大幅度增加的土地供应似乎并没有调动房地产企业的开发热情。地产商频频高价拿地，但总购置面积却出现萎缩，同时土地储备转化为新开工的状况也不理想。1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积24072万平方米，同比下降18.7%；完成土地开发面积18445万平方米，同比下降4.6%。前3个季度，全国房地产房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。1-9月单月同比增速均为负值。直到10月份房屋新开工面积累计达到8.14亿平方米，同比增长3.3%，增速才自年初以来首次实现由负转正
存量锐减、新开工房屋的不足带来了供需不平衡，使房屋消费者在房价的博弈中处于不利位置。进一步推高了房价。
此外，经过几个月的旺销，大部分房地产开发企业回笼了资金，企业资金充裕。根据国家统计局的数据，1-10月份，房地产企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；企业自筹资金14320亿元，增长16.7%；其他资金20218亿元，增长69.5%。有分析指出，资金充裕的开发商不再需要通过“紧急推盘”获得现金流，房价走势可能陷入“高位僵持”。
城市化进程的不断加速成为房地产市场增长的基本动力
房地产市场的迅速回升，使房地产泡沫论在沉寂了很短一段时间后卷土重来，全社会再一次掀起了对房价和房地产商等的道德批判。
但是，房地产市场的发展有其内在规律，房地产市场短期迅速上扬的事实背后，是城市化进程的不断加速提供的源源不断的动力。中国的城市化进程正处在方兴未艾的阶段，不论是北京、上海这样的超大城市，还是中小城市，乃至县乡镇，都正处在城市化加速的阶段，这个背景之下，房地产的投资与需求仍在释放过程之中。
根据中国社会科学院财政与贸易经济研究所11月发表的首份住房绿皮书——《中国住房发展报告（2009-2010）》指出，2008-2009年中国城市化发展对城市住房产生了巨大的影响，城市化进程中住房的真实需求得到释放，同时，全国总体用地规模大幅增加，也为住房供给创造了条件。从区域来看，经济欠发达地区城市的建设力度仍然在不断加大，相对于东部发达地区而言，中西部地区城市的住房需求和供给整体上呈现“双加速”态势。
楼市价格是否出现“拐点”？
面对高企的房价，社会舆论多数希望给房价降温，其中，随着9月份房地产市场出现了短期的“价升量跌”的现象，房价“拐点论”立即引发了热烈的讨论。2009年10月14日《经济参考报》综合报道了网民围绕“拐点论”展开的观点讨论。
楼市“拐点”已经形成
“拐点论”预言，中国楼市将提前步入严寒的冬季。新浪博客博主吴其伦如是认为，并提出三点理由：
其一、近阶段，各部委及各地方政府陆续出台多项政策，都表明政府已不再扶持房地产业： 研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号；调整资本金比例表明政府希望通过增加供应达到降房价的目的；国家统计局对各地房价成本进行调查利于打击开发商暴利心态；严格执行二套房贷政策，抑制房产投机；上海、北京等地集中推地，遏制房价快速上涨；查处“捂盘惜售”，规范市场行为；银监会逐步加强贷款管理；国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管，开发商随意定价哄抬房价的行为将受到很大抑制……上述政策都表明，政府已不再扶持房地产业，这样，房地产业将迎来洗牌，市场将出现量价齐跌的局面，中国楼市将提前入冬。
其二、开发商在上半年火爆楼市中获利颇丰，在资金压力不是太大的情况下，开发商不会愿意放弃暴利心态。因此，开发商不会大幅降价刺激消费者需求，这样，市场成交必然难以保障，而缺乏成交支撑的楼市，也必将迎来房价下跌的局面，中国楼市也必将提前入冬。
其三、由于上半年投资客绝大多数是制造业主，其资金压力相对较小，像2007年投资客那样大规模割肉出逃的可能性不大。故二手市场接下来的较长一段时间内处于胶着状态，成交惨淡、房价缓跌将是二手市场的主旋律。而这样的市场表现，足可说明中国楼市步入冬季。
此外，天涯博客博主韩令国认为，当前维系楼市成交量的惟一支撑点就是投资与投机需求，这两种需求在上半年政策利好的情况下多数已经提早入市，在去除温州6000亿元游动资本炒房与民间其它游动资本之后，银监会为避免金融风险又在严查信贷，最终又将从楼市中逼出一部分违规信贷，现今所剩的游动资本对于今后的楼市成交量影响已经不会很大，因此今后的楼市最终将重新轮回到买方主导市场的格局，购房者观望情绪只会越加严重。
楼市距“拐点”还很遥远
《经济参考报》同时还报道了否认“拐点论”代表的观点。搜狐焦点作者“江小鱼”认为，楼市价涨量跌是趋势，拐点很遥远，降价几乎不可能。从长远来看，经过今年大半年的一路飘红，价格涨上去，自然成交量会下降，毕竟刚需和购买力是有限度的。在价格涨到一定程度后，只会出现新一轮观望周期，但拐点不会很快出现。原因有四：
一是开发商不缺钱。今年黄金周几乎没有打折特价促销的，涨价声一片，甚至捂盘惜售，奇货可居。这说明什么？因为“地主家有余粮”呀。今年是个罕见的“丰收年”，开发商不缺钱，不涨价就已经很对得起“全国观众”了，还傻傻的指望“拐点”？
二是“地王”抬升价格。大家都明白一个道理，“面粉”涨价了，难道“面包”还会便宜？全国各地为何“地王”频出？而且都是“央企大鳄”？这都是源自对房产后市的乐观估计和充分信心，源自对国家宏观政策和未来发展趋势的精准预测，源自对国际形势和国内动态以及通胀的预期。
三是政府需要。为拉动经济，完成“保8”任务，只有依赖于房地产这个支柱性产业。需要抬高地价，拉升房价，所谓的刺激消费，拉动内需。政府拥有绝对话语权，只要政府需要，可以让房价上涨一百年。从目前种种迹象表明，房价下跌的时候，政府部门都急的像热锅上的蚂蚁，难道指望政府会把房价降下来？
四是通胀的压力。有几个坏消息，那就是西方国家又在要求人民币升值了，同时美元又贬值了，澳大利亚加息了，国际上又在赌人民币升值了……这是啥伎俩？这就是国际资本运作的游戏规则，我们可以不关心，但的确关系到每个人，通俗一点就是我们常说的通胀压力。老百姓都知道买房防通胀，难道企业就不知道储地防通胀？这也是大家疯狂抢地的原因之一。
英国《金融时报》刊载的李明旭的观点认为，年内中国楼市的上涨行情仍将持续。极度充裕的流动性是市场形成涨价预期，并在今年上半年快速回暖背后的主要驱动力。此轮上涨什么时候结束，也要看着一轮宽松货币政策的周期持续到何时。
另据2009年9月26日《上海证券报》的报道，中国房地产协会副会长朱中一则指出，尽管上半年楼市回暖，但非住宅物业的销售及土地购置面积、开工量等指标还都没有明显恢复，因此还是要稳定政策、稳定供应、稳定房价。而到了9月，一些地方楼市出现的量跌价升，使得‘拐点论’再次被提出。我认为这个观点是不成立的，因为销量也好、房价也好，与去年同期相比仍是上升的，不能仅就几个城市或一两个指标在变动来说明市场已经进入拐点了。
2009年10月22日《中国经济时报》报道了两位业内专家的看法，房地产高级经济师章林晓认为，土地与金融的关系是密不可分的，在中国大的货币政策和金融政策不发生改变的前提下，房价不一定不会下跌。如果住房、税收等政策作出重大调整，不排除房价下跌的可能性。另外，海外热钱的大进大出，往往也会导致楼市的大起大落。中原地产投资顾问部总经理张坤昱认为，货币政策也很重要，如果通胀预期很强烈的话，就算利息很高，但只要贷款买房能跑得赢通胀速度，我想大家还是愿意花钱去买房的。
2009年11月23日《中国房地产报》发表了对全国工商联房地产商会会长聂梅生的专访，她表示，我从来就不同意“拐点”的提法，拐点是指经济长周期的变化，我当时说的是年底会有变动，我指的就是现在这样一种房价高涨的情况。目前看来，明年房价再涨的可能性还是存在的。这主要与明年的货币政策是否宽松有关。预计明年投资在经济中仍将占据重要地位，若放贷规模继续保持10万亿元，楼市就会形成价格不得已的上涨。而货币政策又取决于整个的经济状况，如果经济不能整体企稳的话，货币政策就不会收缩。明年的货币政策不可能像现在这样宽松，但也不会收紧，应该是适度宽松。但这样的微调会对房地产有多大影响，还要看房地产行业的资本量和企业的资金链了。就目前情况看，房地产市场的资金量还是比较充足的。
房地产市场健康发展的关键点是土地
据2009年11月15日《扬子晚报》报道，龙永图就时下高企的房价谈了他的看法：现在的房价之所以高，主要就是在土地供应上，在建设一般老百姓的廉租房方面，政府做得不够。龙永图表示，自己一贯的观点就是：不要干预房价，让房价与市场供求关系解决。但是，政府必须在提供廉租房、提供经济适用房方面发挥重大的作用。针对当下，他建议形成一种住房体制的新格局，即大于2/3的房子由政府提供，1/3的房子由开发商解决，而开发商提供的这一块，“房价越高越好，税收给政府”。龙永图认为，把那些好地，适宜居住的地，位置好的地全部给了开发商的做法是不合理的。在这个问题上，已经到了真正要彻底解决的时候了。
中南财经政法大学社会发展研究中心主任乔新生教授在2009年10月26日《上海商报》发表其见解指出，内地的房地产市场一直是政府扩大内需、增加财政收入的重要手段。房地产开发商正是明白了这一点，才敢于在土地竞标、房地产市场价格方面翻云覆雨。当政府与房地产开发商形成利益共同体之后，消费者并没有多少选择权。部分房地产分析专家把责任归咎于房地产开发商，实际上是间接为政府推卸责任。内地房地产市场的问题，从一开始就是政府问题。
乔新生认为，只要按照城市规划法的规定，科学制定城市规划，在城市的中心部位禁止房地产开发商从事高档商品房开发，就可以从源头解决城市房屋价格暴涨的问题。政府可以无偿或者低价出让土地，由房地产开发商新建成片的廉租房，然后，逐步分配给城市中心的市民。在城市的郊区或者城乡结合部，划出专门的商品房建设区，由房地产开发商自主解决交通问题，自主协商补偿集体经济组织土地使用费，自主确定房地产市场价格。凡是购买商品房的居民，必须按年缴纳房地产税，居住的面积越大，缴纳的税收就越多；占用土地面积越大，承担的法定义务就越多。政府每年征收房地产税，用于城市中心基础设施建设，不断增加廉租房的数量，确保城市居民可以低廉的价格，获得基本的居住条件。
另据《嘹望新闻周刊》报道，南昌市土地交易中心主任钱友庚认为，今年许多城市的房价出现了“跳跃式上涨”，迅猛的涨势是难以维持的，这也表明市场没有进入健康的循环。“地王”频出不是好现象，有的比周边房价还要高，除了制造房价上涨外，过多的资金沉淀在房地产业对宏观经济的损害很大。土地市场和房地产市场都有潜规则在内。国有企业不怕地价高，因为资产在账上，拿到地就可以再去融资再去搞项目，这里亏损那里能赚回来。上市公司需要相应的业绩来维持股价，反过来又迫使开发商以更高的价格去追逐更多的土地。房地产上市公司进入一种“高地价→高股价→更高地价”的恶性循环。国企现在不差钱，上市公司可以圈股民的钱，但是地价和房价高企带来的巨大系统风险最终要金融机构和股民承担，最终埋单的是老百姓。
《嘹望新闻周刊》还引述业内人士的观点指出，本轮房价猛涨，很大程度上是银行与开发商合谋的结果。 开发商钻了适度宽松货币政策的空子，制造房价将大涨的市场预期。同时，银行通过二成首付、一成首付甚至‘零首付’，将原本不具备买房能力的人提前2～3年拉入购房队伍，造成市场需求短期内强劲爆发，同时囤积房源制造供不应求假象，拉动房价‘跳跃式’上涨。银行并没有把主要精力投入到服务实体经济方面，而是不遗余力为房地产输送流动性，银行不仅从房贷中获得高额回报，也套牢了大批‘房奴’在今后30年为其打工。应当警惕银行业‘金融道德堕落现象’。
理论界对房地产市场健康发展提出的政策建议
应通过税收把土地增值返还给社会
据2009年11月13日《中国经济网》刊登的消息，国土资源部规划司司长董祚继表示，现在的主要问题是，对普通的商品住房，长期的政策应该是抑制房地产价格非正常上涨，把正常上涨尽可能的返还给社会。也就是说从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，从这个情况来看价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制。但是应该通过税收的措施，把土地增值返还给社会，这是解决问题最终的目标取向。
要反思政策出台后的执行效率
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授在2009年10月21日《南方网》发表的专访中指出，对高房价问题的反思，关键是要认真地把握好金融货币政策和土地供应状况，以此正确影响房地产市场。一方面是正确制定政策，另一方面政策的执行也很重要，比如二套房贷政策没变过，关键是之前过度放松了，现在要求严格执行，对市场的影响就立马见效了；又如每年有新增土地供应的计划，但存量土地的盘活又是个大问题，开发商捂地、捂盘等，直接影响了房子的供应量。所以，我们还要反思政策出台后的执行效率。
让老百姓住得上买得起房是硬道理
来自2009年11月2日《嘹望新闻周刊》的文章指出，以中国经济目前的发展阶段来看，房地产业在今后较长时间内，仍拥有巨大增长空间。一个健康的房地产市场不是靠投机拉动的，住房虽具有资本属性，但它更是人民大众遮风避雨、安身立命的场所，一个文明的社会必须为公民最为基本的住房需求提供“免于匮乏的自由”。在这方面，发达国家已探索出一条金融政策路径：将保障性住房设计成一个能够大规模吸纳流动性，并提供稳定回报的中长期投资品。这个思路必须进入决策者的视野。
2009年11月12日《第一财经日报》刊载的文章强调，目前控制房屋价格，不能舍本逐末地去寄希望于借助税收手段。控制房屋价格，只有借助扩大土地供应，抑制地价暴涨，放宽建房门槛等手段。关键还是要改变分配机制，增加老百姓的收入，让老百姓买得起房子。
应尽快出台《住房保障法》
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在厦门“2009国际房产投资高峰论坛”的发言中指出，应尽快出台《住房保障法》，对住房保障政策的制定实施提供有力的制度保证。应以立法的形式将基本住房保障制度确定下来，既有利于约束社会各方面的行为，也有利于约束政府行为。
抑制房价泡沫要打“组合拳”
2009年11月17日《中国经济时报》的文章指出，当务之急， 宏观调控部门首先应该通过“组合拳”的方式来抑制房价泡沫的进一步推升。首先，建议尽快启动征收物业税试点，抑制投机性购房，利用税收方式来提高“囤地”、“捂盘”者的成本。在房地产卖方市场的情形下，简单地提高征收开发环节税，只会推高房价和增加购房者的成本。其次，应该严格限制境外机构和人士到中国购房。否则，一旦外资“剪羊毛”后抽走，会对中国经济及房地产业造成严重打击。况且，住房作为百姓的基本生活用品，从某种程度上来说具有公共用品的性质，而非投资品和投机品。第三，政府应该加大保障性住房、廉租房的供给，以平抑市场中的地产商“捂盘”、“抬价”行为，平抑市场的预期。第四，应该收紧二套房贷，这样不但会抑制投资性需求和防范信贷风险，也会给央行尴尬的货币政策减压。第五，行业主管部门及国资部门应该督促其辖内的单位、企业发展主营业务，尤其要监督其对国家和公众财富的使用，防止其盲目介入房地产领域。
2010年：房地产市场将高位企稳
2010年，中国房地产市场将如何演进？是否会如大多数舆论所言，泡沫严重，崩盘在即？
根据专业机构分析，2010年的房地产市场从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。
首先，长期支持房地产市场的基础——城市化发展的宏观背景依然向好
根据中国社科院房地产绿皮书分析，中国城市化进程会继续推进，2010年将成为我国城市化发展的重要转折年。1、城市化规模呈现高峰，城市化质量明显提升，城市化区域增长格局相对均衡。中国城市人口的内部迁移以及城镇之间的人口迁移也将迅速加强，城市化质量明显提升，城市化区域增长格局相对均衡。2、城市化地域结构继续扩张。用地规模继续增长，产业用地恢复增长，基础设施用地增加，住房用地扩大，二线城市和落后地区用地量扩大。3、城市化体系演化的大都市、集群化趋势延续。城市大都市化趋势将继续延续，城市空间形态越来越呈现集群化的发展态势。4、城市化政策变革深入。战略规划密集制订，行政体制试点扩大，基本制度创新继续探索，综合改革实验进一步深化和扩大。
2009-2010年中国城市化发展将对住房产生进一步影响，将创造更多真实需求，进一步改善住房供给的条件，进一步刺激大城市住房需求，同时，伴随着中国整体经济形势的不断好转，中西部地区的住房需求仍然将保持较为旺盛的态势，而东部地区住房需求将得以恢复。
其次，宏观政策不希望房地产市场大起大落
人民大学最近发表的一份宏观经济报告指出，房地产作为民生产业与作为经济支柱产业之间的冲突。作为民生产业的房地产，政府希望广大居民能够具有相应的购买力，因此不希望房地产价格上涨；而作为经济支柱产业的房地产，政府希望在价格合理回升中提高投资和销售，从而带动宏观经济运转，由此产生了政府在调控房地产市场上的矛盾心态。近来，媒体纷纷报道，房地产优惠政策将到年底到期，但有关政府部门很快出面说明，2008年底公布的大部分优惠政策条款并无截止日期，仅有转让住房的营业税优惠一项年底到期。可见政策调控部门对房地产市场的稳定关注度是非常高的。
第三，住房金融市场将不会持续疯狂
据中国社科院住房绿皮书指出，2009年下半年至2010年间的住房金融市场将不会延续上半年疯狂的上行走势，更可能展现一种温和上行的走势。从住房金融市场的结构看，住房间接金融市场即信贷市场相对于直接住房金融市场强势地位将会依然延续，但结构占比可能会有所下降。相应的，直接住房金融市场特别是二级直接住房金融市场的地位或有一定提升，但提升比重不会太高。
绿皮书预测，2009年第4季度至2010年这段时间里，中国经济继续在回稳的路径上行走，尽管2009年上半年过快、过多释放的流动性引发了通货膨胀预期，但是从目前全球和中国经济态势和未来走势看， 经济的回稳能力还需要继续提高，所以决策层不太可能公开做出紧缩流动性的决策，更可能的态势是“内紧外松”，即在继续实施宽松的货币政策的前提下，包括银行机构在内的金融体系内部“悄悄”紧缩流动性；但总的利率水平很可能不会轻易上调，而是继续在较低的水平上运行。对于住房开发和消费贷款利率的总体水平也会大致如此。但是由于流向住房领域的流动性可能大量进入了投机渠道，引发了房地产价格的迅速攀升甚至泡沫，为此针对住房领域的信贷利率很可能进行结构性微调。 一是对住房开发贷款利率，在金融机构一般性商业贷款利率的基础上进行不同程度的上调，特别是对于豪华住房开发将会提升上调比例；二是对住房消费贷款利率则是强调严格执行银行业监管机构所确立的二套房贷利率、多套房贷利率上调比例的要求，同时对首套房贷继续实行7折优惠利率。
第四，2010年将整体呈现先扬后抑、价稳量增态势
据住房绿皮书指出，2010年，房地产市场从整体看可能呈现先扬后抑、价稳量增的态势。具体而言，2010年第一季度销售量可能出现缓降，而价格基本保持平稳；第二季度受通货膨胀预期或政府可能出台新政策的影响，销售量回升、价格上涨及开发投资上升的概率较大；第三、四季度价格与销售量可能稳定或出现下降，开发投资上升或保持稳定。
根据住房绿皮书的预测，以全国35个大中城市为样本城市排列的住房价值潜力综合排名结果依次是：深圳、上海、北京、广州、天津、南京、杭州、武汉、厦门、成都、大连、青岛、重庆、沈阳、宁波、济南、西安、郑州、长沙、哈尔滨、福州、太原、南昌、合肥、石家庄、昆明、长春、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、贵阳、海口和南宁。
第五，2010年土地价格有可能提升
根据住房绿皮书预测，在宏观经济趋好、房地产业政策和信贷政策放宽、发展规划大量推出、地方政府出台大量优惠条件积极推地、房地产市场总体回暖的背景下，伴随着房地产开发商的乐观市场预期及其资金压力的缓解、购地能力和购地意愿的提升，下一阶段土地市场需求回升的态势应会得到延续。供给方面，由于地方政府追求土地收入，寄希望于通过房地产业拉动本地经济增长，以及完成土地供给计划的压力，下一阶段各地土地供给的力度应会进一步加大。在上述土地市场供给与需求两方面都趋升的力量作用下，土地市场的交易面积会有所增加，土地价格可能会出现一定程度的上升。
按照住房绿皮书所选取的全国35个大中城市为样本城市的土地价值潜力排名，5年后，东南、环渤海、东北处于第一阵营，它们的土地价值潜力都高于全国平均水平，而中部、西南、西北则处于第二阵营，其土地价值潜力低于全国平均水平。其中，排名前十的分别是上海、北京、杭州、深圳、广州、天津、宁波、青岛、大连、厦门。土地价值潜力以银川最小，后10名大都是西南和西北的城市，分别是：郑州、海口、昆明、乌鲁木齐、重庆、南宁、贵阳、西宁、兰州、银川。
总体来看，2010年的中国房地产市场，总体趋势将是高位趋稳，大起大落的概率较小，政策将保持总体稳定，市场的结构和区域上则有可能出现变化，房价的变动可能由一线城市向二三线城市传导，小城镇的建设将持续逐渐显现潜力。 另外，随着多层次住房保障体系的逐步完善和落实，城镇低收入家庭的住房条件将得到进一步改善。
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