在2008年房地产业发展出现困难并影响到经济发展时，各级政府陆续出台了一系列防止房地产业进一步下滑的财政、税收、金融和其他相关政策。这些政策在今年上半年逐步见效，房地产开发投资在1—2月份就扭转了去年第四季度的负增长局面，并出现逐月加速上升的态势，第一季度同比增长4.1%，上半年同比增长9.9%，1—7月份同比增长11.6%。进入3月份之后，北京、上海、深圳等大城市和一些中等城市的商品房销售开始回暖，销售面积逐月增加，5、6、7月份的销售面积分别同比增长25%、31.7%、37.1%。随着销售面积的增加，销售价格从3月份开始环比上涨，从6月份开始，同比也开始上涨，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比双双上涨，且涨幅分别比上个月高出0.8和0.1个百分点。北京、上海等大城市的一些商品住宅价格同比增长则超过10%，一些城市的房价甚至超过了历史最高价。
房地产投资占到全社会投资总量将近20%
房价快速上涨严重影响了居民购房的积极性，从7月下半月开始，一些价格上涨较快的大城市的商品房销售出现了“价升量跌”的现象。如北京市商品住宅的成交量从7月下半月开始明显下滑，8月上半月的商品住宅销售面积比7月同期下降9.25%，价格却仍然上涨2.46%；上海市7月份的商品住宅成交面积比6月份减少5.37%，在8月3—9日这一周，新建商品住宅均价环比上涨7.36%；而成交量环比下滑20.6%，是今年3月中旬以来近20周销售面积最少的一周。销售面积的大幅度下降，无疑为刚刚出现转机的房地产业发展蒙上了阴影。
房地产业是产业链上下延伸较长的产业，是钢铁、水泥和玻璃等上游产业产品以及建筑业的主要消费产业；下游可以带动房屋装饰、家用电器等一系列消费品的需求，直接和间接带动国民经济增长超过30%。因此，各国在其经济发展过程中，房地产业都是或曾经是支柱产业。尽管有人提出我国不要把房地产业作为支柱产业，但从其对经济的带动程度看，近几年已成为我国的支柱产业，去年下半年我国经济的下滑，与占全社会投资总量将近20%的房地产业投资负增长和销售量大幅度减少有一定的关系。如果房地产业再出现大问题，将会对我国刚刚企稳的经济复苏带来不利的影响。
地方政府和开发商共同推动房价不合理快速上涨
房地产业的发展能否保持稳定增长取决于多方面的因素。其中最重要的是价格合理稳定。综合各方面的分析来看，7月份以来成交量回落的原因，有“二套房贷”执行趋严等因素的影响，但主要是房价持续快速上涨导致广大购房者望而却步。
随着各种开发成本不断提高，商品房价格不断提高有一定的合理性，但目前我国的商品房价格居高不下并还在持续快速上涨，已超出其合理性。快速上涨的原因和解决的办法一直是近几年各方面探讨的热点问题，虽然是众说纷纭，莫衷一是，但从各方面提供的材料看，我认为主要是地方政府和开发商共同促使的结果。地方政府不反对价格上涨，商品房价格上涨会带来GDP的增长和各种税费的增加，地方政府不但不愿控制其价格上涨，而且通过土地出让价格和税费不断抬高开发商的开发成本，推动房价上涨；开发商希望获得更多的利润，有涨价的机会和借口就提高价格。因此，要使商品房的价格保持合理和稳定，地方政府和开发商都应该自律。
地方政府不要把房地产当做“唐僧肉”
减少地方政府在房地产开发方面的获利行为。不要把房地产当做“唐僧肉”，几十个部门都去收费，要坚决取消不符合《行政许可法》的收费，并适当降低符合《行政许可法》的税费标准，同时采取鼓励开发商提高建设效率等办法，使建设成本降下来或不要过快增长。对于一些在住房建设过程中收贿受贿的政府公务员和其他腐败分子，上级和纪检部门应该严查，并给予法律制裁。
近几年我国用于商品住房开发的土地价格上涨过快，在建设成本中所占的比例越来越大，一些大城市的住房平均每平方米的土地价格普遍达到2000元以上，个别地块超过6000元，今年的“地王”甚至超过了15000元。 土地价格的比重过大和不断上涨不利于控制房屋价格的快速上涨。我国土地价格占住房价格比重较高，是我国土地的出让制度造成的。一是采取“招、拍、挂”的出让方式不断提高土地的价格；二是一次转让要交几十年的土地转让费。
政府不应在住房建设的土地转让中获利
土地归国家所有，即全民所有。住房是人民生活的必需品，住房质量和人均面积是全面建设小康社会的重要指标，其建设带有一定的政策性，政府不应该在住房建设的土地转让中获取利益。考虑到社会各阶层对房屋的需求不同，建议对不同层次的住宅建设的土地出让采取不同的方式。
对城市住房规划中建设别墅和高级住宅的地块仍采取“招、拍、挂”的出让方式，并可设置较高的底价，但这类住房的规划和建设不应超过住房建设土地面积的20%； 对占城市住房规划60%—70%的普通商品房建设用地，特别是对于紧俏的地块，不宜采取“招、拍、挂”的出让方式。应该首先让开发商按土地占造价成本的10%编制开发计划书，由有关方面的专家组成评审组，对各开发商的开发计划书和开发商的业绩进行评审，选择开发计划最符合在该地块住宅建设规划条件的开发商作为中标单位，按计划中的土地成本收取土地转让费；对占城市住房规划中10%—20%的廉租房建设用地，不收取土地转让费。
另外，目前的一次转让要交几十年土地转让费的制度对商品房建设的成本影响较大，而且在土地合同几十年后到期时，如何再收土地转让费的问题难以处理。因为届时不可能再找到原来的开发商，而且房屋卖出去之后，已与开发商没有什么关系了。几十年中住宅可能多次更换主人，如果让最后的居住者再交几十年的土地转让费，有失公平。解决的办法是，改一次性收土地转让费为每年收土地租金，初次转让给开发商时，按目前地价的1/10—1/5收取开发商建设用地费，使商品房的土地成本降下来，同时可以避免出现上述土地合同到期时的麻烦。这种办法能够使政府每年都从土地中获得收入，成为政府固定的收入来源；政府还可以随土地价格的上涨提高土地租金，增加收入。具体可以规定，从某一天开始对新转让的土地采取租金制，对于过去出让的土地暂不收租金，在其到期后，改为租金制。
政府说得清房地产成本，需要提出指导性房价
目前影响房地产发展的主要问题是广大居民需要的普通商品住宅价格问题。究竟多高的价格是比较合理的，想购房的居民心里没有数。真正清楚的是开发商，但他们不愿意说，而且由于受舆论把房地产开发商妖魔化的影响，他们即使是说真话，也很难让别人相信。
对此能够说清楚的是地方政府，一般地讲，政府有关部门都比较了解土地出让的价格、建设的各项成本、对房地产开发的各种税收数量等情况。如果由政府有关部门出面，根据各种成本的情况并加上开发商的合理利润，对某一区域内的房价提出一个指导性的价格，可以使准备购房的居民心中大体有数，能以此为基础，根据住房的质量、小区的条件、供求关系等影响价格的因素，与开发商进行价格的博弈，可能会取得购房者和开发商都比较满意的结果，同时也使房地产市场进入健康发展的轨道。
有些人会说这不太符合市场经济的原则，但这是特殊时期的特殊办法。住房是与粮食类似的生活必需品，要保证供应和消费，就必须同时考虑广大生产者和消费者的利益，需要政府和市场共同调节。由政府提出指导价也许是使房价保持相对合理和稳定最好的办法。对于为“有钱人”修建的别墅和高档住宅，政府则不必对其开发和价格等进行干预，应由市场去自行运作。
房地产开发商一味提高房价不利于促进房地产业恢复活力
一是房地产开发商要为商品房的购买者提供质量合格、物有所值、满足需要的房屋，不能为获取高利润而偷工减料，欺骗消费者。二是房地产开发商也应该对房价的合理和稳定承担一定的责任。由于我国绝大多数地区的住房还处于供不应求的状态，使开发商具有定价的主导权，为他们提供了获得超额利润的条件。但是，作为社会成员的房地产开发商必须承担一定的社会责任，不能一味地为自己索取高额的利润而导致怨声载道。目前在房地产市场刚刚回暖之际，又有一些开发商开始不断提高房价了，这对使房价保持在合理而稳定的状态，促进房地产业恢复活力，非常不利。因此，希望开发商能够吸取前两年的教训，加强自律，在自己赚钱的同时也要考虑社会一般民众的利益，不要“好了伤疤忘了疼”，继续成为“众矢之的”。在房地产行业具有领头羊地位的大开发商应该在保持普通住宅价格合理和稳定方面起带头作用。
非政府组织要发挥规范房地产市场的作用
房地产协会或商会应该承担起敦促开发商自律的责任。整顿和规范市场秩序，促使开发商自律，是保证房地产市场健康发展的重要途径。但光靠政府去规范市场，容易形成行政干预，往往费力不讨好。发挥协会或商会的作用规范开发商的市场行为，要相对容易一些。
作为非政府组织的行业协会和商会的一般职责包括：一是作为政府和企业联系的桥梁，代表企业与政府沟通，向政府反映企业的意见，同时向企业宣传政府的政策。二是制定行业技术标准和准入标准，不断提高本行业企业的技术和质量档次，满足产品用户和消费者的需求，提高企业竞争力。三是促进本行业企业自律，维护行业内企业公平竞争的秩序，防止无序竞争给企业带来危害； 防止哄抬物价和生产假冒伪劣产品，保证产品用户和消费者的利益。四是保障企业的合法权益，使其不受到政府不公平政策和其他方面的伤害。
目前，我国已成立了一些房地产协会和商会，但基本没有真正实现上述职能，尤其是没有履行制止无序竞争和促进行业自律的职责，也没有履行与政府沟通的职能。协会和商会的职能不到位，使我国房地产业处于不规范的状态，国家和用户都不满意，也损害了房地产企业的合法权益。
为使我国的房地产业协会和商会真正起到应有的作用，必须彻底改变目前大多数协会和商会形同虚设的现象，由企业自发或由政府协助企业建立协会和商会，让企业在其中发挥更大的作用。政府应该把行业标准和价格调控等职能下放给协会和商会，并支持他们履行职能，同时对其加强监督，防止出现不履行职责的现象发生，保证房地产业健康发展。
（作者单位：国家发改委投资研究所）
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